La nullité du congé délivré sans motif par le bailleur est une nullité relative. Elle ne peut être soulevée que par le preneur. Il dispose donc d’une option : soit se prévaloir de la nullité du congé et poursuivre le bail, soit y renoncer et solliciter une indemnité d’éviction. Dans ce dernier cas, le locataire peut se maintenir dans les lieux dans l’attente de l’indemnité.

Ce sont les enseignements d’un arrêt récent rendu par la Cour de cassation. Le preneur d’un local à usage commercial se voit délivrer congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction. Demeuré dans les lieux, le locataire conteste la régularité du congé pour défaut de motif et réclame le versement d’une indemnité d’éviction.

Le bailleur s’y oppose : pour avoir droit à l’indemnité d’éviction, le locataire aurait dû quitter les lieux.

La Cour de cassation donne raison au locataire. Ce dernier est libre de renoncer à la nullité du congé s’il préfère opter pour l’indemnité d’éviction. Ce choix l’autorise alors à demeurer dans les lieux tant que l’indemnité ne lui a pas été versée. Précisons que, dans cette hypothèse, le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation.

Cass. 3^e civ., 28 juin 2018, n° 17-18756 ; c. com., art. L. 145-28